房子总价500多万，开发商违约金赔了200多万！合同中这种条款无效，开发商不能免责！
小编今天看了几份法院的判决书，都是有关房产纠纷的，发现有些案例蛮好看，对于购房者来说，还很有参考、借鉴意义。
比如今天我们要说的、中国裁判文书网于昨天发布了最新一次终审判决书的这个案例。
在这个案例中，一位花了500多万元在象山买了套房子的购房者，通过打官司，让开发商赔付了200多万元的违约金！
更重要的是，法院的判决中，对于开发商3个方面的辩诉理由，都未予支持——这3方面的问题，作为弱势一方的购房者，也可能是会遇到的！
所以，仔细来看这个案例……
大目湾新城景象资料图片。图文无涉 图片来源：甬派客户端
NO.1
这个案例中的楼盘，位于象山的大目湾新城。
开发商是一家外来的大鳄级别的知名房企。
有位田先生，2013年12月28日签订《商品房买卖合同》，在这个楼盘里买了套别墅，建筑面积265.81平方米，总价5187738元。
按照合同约定，开发商应该在2015年6月30日交房，在2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给田先生（我们且简称为“办证”）。
合同中对于逾期交房、办证的违约金约定是这样的：
逾期交房违约金
逾期不超过180日，开发商自逾期之日起至实际交付之日止，按已付房款万分之一支付违约金。
逾期超过180日，开发商自逾期之日起至实际交付之日止，按已付房款万分之二支付违约金。
逾期办证违约金
约定日期90日内，开发商按已付房款百分之零点五支付违约金。
逾期超过90日，开发商自逾期之日起至实际交付权证之日止，按已付房款万分之一支付违约金。
而这个楼盘，到本月中旬法院作出终审判决的时候，都还没交付！
其从开售至今将近6年时间竟然还交付不了的原因，我们在下面交代……
NO.2
事实上，这是第二份终审判决书了。
田先生和开发商，至今打了2场官司！
我们先按时间线，理一下田先生打官司的整个过程。
第一次打官司——
2018年1月8日，田先生第一次将开发商告上法庭。
2018年11月15日，象山县人民法院一审判决。
开发商不服一审判决，上诉。
2019年1月3日，市中级人民法院立案。
2019年3月25日，二审判决驳回上诉、维持原判。
第二次打官司——
2019年6月5日，田先生第二次将开发商告上法庭。
2019年7月25日，象山县人民法院一审判决。
开发商不服一审判决，上诉。
2019年8月20日，市中级人民法院立案。
2019年11月15日，二审判决驳回上诉、维持原判。
总而言之，田先生大获全胜——第一次官司，开发商被判赔田先生违约金总计约127.6万元；第二次官司，开发商又被判赔违约金总计近85万元。
总违约金212.6万元，已相当于总房价的41%……
NO.3
按合同约定的交房时间计算，第一次打官司时，田先生所购房屋已经逾期交付两年半。
当时田先生的主要诉求，是要开发商赔付从2015年7月1日—2017年10月31日的逾期交房违约金，以及从2015年10月1日—2017年10月31日的逾期办证违约金。
对此，开发商方面辩称了3点——这里很关键，大家看仔细了，以后可能有用——简单而言分别是：
购房合同中有补充约定：“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。”
而当时房子还没交付，因此，关于逾期交付权证，开发商认为自己尚未违约，不应该付逾期办证违约金。
田先生30%的首付付完后，按合同约定，应该在签合同当日办按揭、签合同后30日内付清剩下的70%房款，否则就是违约。而田先生延期了10个多月才付清那70%房款，所以开发商认为，在逾期交房违约金中应该抵销田先生的逾期付款违约金。
开发商计算下来田先生的逾期付款违约金，大概是23万元不到点。
房子都还没交付，而且开发商也没确定最终交付日期，房子的面积补差款等等都没法结算，所以逾期交房违约金也没法算，开发商请求法院驳回田先生诉请。
法院对开发商辩称的这3大点，一一予以驳回，理由分别是：
对于第1点：
合同中的补充约定，属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应承担逾期办证的违约责任。
对于第2点：
田先生逾期付款的违约行为发生于2014年12月，开发商理应在当时就知晓田先生的行为构成违约，但开发商在此后的2年内未向田先生主张违约责任，田先生亦未以任何形式认可过违约责任，现在田先生主张该违约责任已逾诉讼时效，法院予以采纳。同时，法院认为，开发商所享有的已逾诉讼时效的债权作为主动债权，不能主张抵销，否则无异于强制债务人履行不完全债务，故法院对开发商要求抵销的主张不予支持。
对于第3点：
根据法院查明的事实，足以认定开发商有延期交房等违约行为。虽然涉案房产未实际交付，但延期交付及延期办事的事实，并不会因开发商未实际交付房屋的事实而改变，故田先生主张违约责任，应予以支持。
最终，田先生的诉求基本上完整地得到了法院的支持。法院一审判决——
开发商应支付逾期交房违约金
（5187738元×850天×0.2‰）=881915元
开发商应支付逾期办证违约金
（5187738元×760天×0.1‰）=394268元
开发商不服一审判决而上诉，但终审判决“驳回上诉、维持原判”。
第二次官司其实是第一次官司的延续，因为开发商还是没交房。
田先生的诉求和第一次官司时类似，也是要求开发商支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，只是逾期起止时间和上次不一样，这次两项违约金都是从2017年11月1日—2019年4月30日。
同样，一审判决田先生胜诉，然后开发商上诉，终审还是“驳回上诉、维持原判”。
第二次官司，法院判决开发商应支付田先生——
逾期交房违约金
（5187738元×546天×0.2‰）=566500元
逾期办证违约金
（5187738元×546天×0.1‰）=283250元
另外值得一提的是，在第二次官司中，开发商提出田先生主张的违约金过分高于其实际损失——违约金的计算利率合计达到日万分之三，年利率达10.95%，而现行银行贷款基准年利率也仅有4.35%。
开发商因此请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定——“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，适当减少违约金，至多按日万分之二计算全部违约金。
开发商的这个请求，是不是有点熟悉？
我们“宁波楼市报道”之前的一篇推文，专门报道过一个案子，那个案子中开发商减少逾期交付违约金的请求，是得到法院支持的（参见《这也能“打折”？！鄞州一楼盘逾期交付，按合同得赔业主近5.5万违约金，但法院判赔1.5万不到……》）。
但在田先生的官司中，法院没有支持开发商的请求，理由是：
本案中，双方当事人未能提供充分证据证明原告（即田先生）的实际损失数额。
原、被告双方约定的逾期办证及逾期交房的违约金计算标准合计为日万分之三，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，且结合本案案情及象山县房屋租金标准来看，该约定违约金标准也无证据证明过分高于上述租金标准。
NO.4
最后来说说这个楼盘逾期四年多仍然交付不了的原因。
在第一次官司的二审时，田先生认为开发商一直在恶意拖延交付房屋，开发商辩称延期交付的原因是：
“因为项目所在地块存在不均匀沉降等因素，在解决整个地块的不均匀沉降问题之前无法继续施工，在现有技术水平及条件下无法在短期内解决该问题，需要长期观测、维修实验。”
开发商同时还透露了——在发现地块存在问题后，现有技术水平无法短时间内解决，开发商认为解除合同是减少买卖双方损失的有效方案，并与已销售的44套房屋业主进行沟通，其中有38套房屋业主同意开发商的方案解除了合同，而剩余6套房屋的业主则选择了起诉……
所以，恐怕官司还没完……
宁波晚报记者
周科娜
编辑
葛淑雅
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